უზენაესმა სასამართლომ უძრავ ქონებაზე საკუთრების წარმოშობაზე მნიშვნელოვანი განმარტება გააკეთა

11.02.2019

უზენაესმა სასამართლომ უძრავ ქონებაზე საკუთრების წარმოშობაზე მნიშვნელოვანი განმარტება გააკეთა

2019 წლის 16 იანვარს, საქართველოს უზენაესი სასამართლოს პრაქტიკას კიდევ ერთი მნიშვნელოვანი და საინტერესო გადაწყვეტილება შეემატა. აღნიშნული გადაწყვეტილებით, ხაზი გაესვა უძრავ ქონებაზე საკუთრების წარმოშობასთან დაკავშირებული რეგულაციების იმპერატიულობას. საკასაციო სასამართლომ პრაქტიკაშიც დაასაბუთა, რომ უძრავ ქონებაზე საკუთრების წარმოშობა დამოკიდებულია მხოლოდ და მხოლოდ წერილობითი ხელშეკრულების გაფორმებაზე და მისი ზეპირი ფორმით დადასტურებას იურიდიული შედეგი ვერ მოჰყვება. 

საქმე ეხებოდა უძრავ ქონებაზე საკუთრების წარმოშობის ფაქტს. საქმის ფაქტობრივი გარემოებებიდან ირკვევა, რომ  მოსარჩელემ სარჩელი აღძრა სასამართლოში გ. და ნ. გ-ს მიმართ, უძრავ ქონებაზე თანამესაკუთრედ ცნობის შესახებ. 

მესაკუთრე მოპასუხე, მოსარჩელის იმჟამინდელი მეუღლის-მოპასუხის მამაა. 2002 წელს სადავო ქონება რეალურად შეიძინა მოსარჩელემ, თუმცა ნასყიდობის ხელშეკრულებით, რომელიც ნოტარიულად დამოწმდა კიდეც, შემძენი იყო მოსარჩელის იმჟამინდელი მეუღლის მამა, შესაბამისად საკუთრების უფლება საჯარო რეესტრში მასზე დარეგისტრირდა.

მოსარჩელე უთითებს, რომ მან მესაკუთრე მოპასუხესთან დადო ზეპირი შეთანხმება ფორმალურ საკუთრებასთან დაკავშირებით, ამ ფაქტს არ უარყოფს არც მოპასუხე მხარე. ამის მიუხედავად, მოპასუხე მხარემ არ ცნო სარჩელი. 

აღსანიშნავია, რომ 2011 წელს, მეუღლეებს შორის ქორწინება ფაქტობრივად შეწყდა, ამ ფაქტიდან დაახლოებით, 2 წლის შემდეგ მოპასუხე მესაკუთრემ უძრავი ქონება ჩუქების ხელშეკრულებით საკუთრებაში გადასცა მოპასუხეს ანუ თავის ქალიშვილს, რითაც, ერთგვარად სამართლებრივი საფუძველი გამოეცალა ამ ქონების თანასაკუთრებად აღიარებას სსკ-ს 1158-ე მუხლის თანახმად, რადგანაც საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის მიხედვით, მეუღლეთა  ქონება, რომელიც ქორწინების განმავლობაში მიღებულია ჩუქებით, ინდივიდუალური საკუთრებაა.

თუმცა სადავო საკითხი ამით არ შემოიფარგლება. უმთავრესი გარემოება, რომლის დამტკიცებასაც  მოსარჩელე ცდილობდა გახლდათ, ის ფაქტი, რომ იგი თვითონ იყო ამ ქონების ნამდვილი მესაკუთრე, სწორედ მან გადაიხადა ნასყიდობის ხელშეკრულებით გათვალისწინებული თანხა და ასევე გასწია გარკვეული ფინანსური ხარჯი უძრავი ქონების გარემონტების მიზნით. გამომდინარე აქედან, სადავო იყო უძრავი ნივთის ნასყიდობის ხელშეკრულების იურიდიული ძალა რეგისტრირებულ მესაკუთრესთან მიმართებით და უძრავ ნივთზე საკუთრების უფლების წარმოშობის საფუძვლები.

სააპელაციო პალატის მითითებით, გასაჩივრებული გადაწყვეტილებით დადგენილად მიჩნეული ფაქტობრივი გარემოება, რომ 2002 წელს სადავო უძრავი ქონების რეალურ შემძენს მოსარჩელე წარმოადგენდა, ემყარება მხოლოდ მოწმეთა ჩვენებებს, რის გამოც, სააპელაციო პალატამ მიიჩნია, რომ დაუშვებელია უძრავი ქონებაზე საკუთრების უფლების წარმოშობის იმპერატიული ნორმებით (სსკ-ის 323-ე და 183-ე მუხლები) დადგენილი სავალდებულო პირობის – გარიგების წერილობითი ფორმით დადების უგულვებელყოფა და საკუთრების უფლების წარმოშობის ფაქტის დადგენა მხოლოდ მოწმეთა ჩვენებების საფუძველზე.

საკასაციო პალატა განმარტავს, რომ: „ხელშეკრულების დადების ნდობის ფაქტორი კანონშესაბამისი უნდა იყოს და იგი დაცვადია მხოლოდ იმ შემთხვევაში, როდესაც პირს ჰქონდა კანონიერი საფუძველი ხელშეკრულების დადების რწმენა შექმნოდა. მოცემულ შემთხვევაში ის გარემოება, რომ  სადავო უძრავი ქონების ნასყიდობის ფასი მოსარჩელემ გადაიხადა,  მაინც ვერ წარმოშობს  სასარჩელო მოთხოვნის დაკმაყოფილების  სამართლებრივ წინაპირობებს, ვინაიდან, კანონით დადგენილი დანაწესების უგულველებყოფა (ზეპირი შეთანხმება მესაკუთრე მოპასუხესთან მოსარჩელის ვითომცდა მესაკუთრეობის შესახებ) ხელშეკრულების არსებობას და, შესაბამისად, უძრავ ქონებაზე თანასაკუთრებად ცნობის შესახებ მოსარჩელის მოთხოვნის კანონიერებას გამორიცხავს...“

მოამზადა ლიკა ლემონჯავამ
„კაიკაციშვილი და ადვოკატების“ იურისტი